На первый взгляд, договор найма и аренды – это одно и то же. Однако это не так. Не зная тонкостей, не стоит заключать с собственником ни один из договоров. Расскажем об особенностях заключения и расторжения.

Различие между договором найма и аренды

Основное различие заключается в том, кто может заключать тот или иной договор. Договор аренды может заключаться только между юридическими и физическими лицами. Договор найма заключается только между гражданами. Требования к объекту также различаются. В аренду можно сдать жилую и нежилую недвижимость. Это может быть офис, производство и пр. В наем сдаются только изолированные, подходящие для жизни помещения. В договоре аренды четко прописываются условия для досрочного расторжения. Если нужно расторгнуть договор по иной причине, сделать это можно в письменной форме или через суд. Договор найма можно расторгнуть досрочно, предупредив сторону за 3 месяца.

О чем нужно помнить

При заключении договора важно помнить о следующих моментах:

  1. Срок

Помещение сдается в аренду на любой срок. Наем ограничивается 5-ю годами. Договор на срок до 12 месяцев называется краткосрочным. Собственнику выгоднее вступать в краткосрочные отношения, т.к. права второй стороны в такой сделке во многом ограничены.

  1. Регистрация в Росреестре

Договор аренды должен проходить регистрацию в Росреестре, если его срок более 12 месяцев. Договор найма регистрировать не нужно. Исключение – регистрация в домоуправлении и налоговой, если доход наймодателя от сдачи жилья превышает 10 МРОТ.

  1. Правовое регулирование

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются главой 34 ГК РФ. Договор найма должен соответствовать нормам 35 главы ГК РФ.

  1. Оформление сделки

При вселении гражданина в помещение по договору найма оформляется письменный акцепт наймодателя. Преимущественного права на продление срока договора найма у жильцов нет. В договоре аренды такая возможность предусмотрена.

На что обратить внимание при оформлении договора найма

Нередки ситуации, когда гражданин подписывает договор найма и через некоторое время вынужден выехать из квартиры из-за того, что один из собственников против заселения. Чтобы избежать такой ситуации, обратите внимание на следующие моменты.

Если собственник один, то сравните его ФИО, паспортные данные с информацией, написанной в выписке ЕГРН. Все данные по недвижимости хранятся в Росреестре и получить их может любой желающий, заказав выписку ЕГРН. Заказать справку можно на сайте spvkadastr.ru. Это единственный способ получить точную информацию о недвижимости за 1 час. Если в выписке указаны другие данные собственника, стоит насторожиться.

Если жильем владеют несколько человек, то проследите, чтобы они все расписались в договоре найма. Размер доли не имеет значения. Если хотя бы один владелец будет против, сделка сорвется.

Многие собственники оформляют ипотеку на покупку квартиры и потом сдают ее, чтобы вносить взносы в банк. Это не запрещено, только если в договоре с банком нет такой пометки. Поэтому попросите собственника предоставить документ и изучите условия использования жилплощади.

Узнайте, есть ли супруг или супруга у собственника. Квартира, купленная в браке считается собственностью супругов, даже если в документах указан только один владелец. Вторая половина должна согласиться на заключение договора.

Жилплощадь может сдаваться в наем через посредника. На посредника должна быть оформлена доверенность с правом заключать договора найма. Срок доверенности – 1 год. Без даты документ недействителен. Доверенности бывают разные, поэтому не поленитесь и прочитайте права представителя. Он должен иметь право подписывать договор и принимать оплату. Если нет доверенности, должен быть оформлен другой документ – агентский договор, договор комиссии и другие.

Проверка наймодателя

Перед заключением договора найма закажите выписку ЕГРН и проверьте информацию по жилплощади. Вы должны быть уверены, что подписываете документ с владельцем. Для этого зайдите на сайт spvkadastr.ru, укажите адрес объекта или кадастровый номер. Примерно через час ответ придет на указанную почту. Из справки можно узнать всю необходимую информацию для заключения договора.