Покупка недвижимости – это настоящий квест для большинства из нас. Нужно учесть множество нюансов: от проверки юридической чистоты до передачи денег. Расскажем о том, как купить недвижимость без лишних переживаний.

Осмотр квартиры

В осмотре жилплощади не бывает мелочей. Поэтому выделяйте для посещения достаточно свободного времени, чтобы оценить каждый уголок. В первую очередь обратите внимание на температуру в помещениях. Потрогайте батареи, на верхних этажах часто холоднее, чем на нижних. Проверьте выключатели, розетки, краны. Посмотрите на потолок и стены, проверьте нет ли на них плесени и потеков воды. Если есть возможность, поговорите с соседями. Зачастую баба Маша с третьего этажа знает о жильцах больше, чем участковый.

Проверка юридической чистоты

Это самый важный пункт. Кран можно заменить, если он будет протекать, но если заключить сделку с мошенниками, можно остаться без денег и квартиры. Для проверки юридической чистоты недвижимости, закажите выписку из ЕГРН. Из документа вы узнаете информацию о собственниках, историю перехода прав. Выясните, кто был предыдущим собственником жилья и на каком основании он передал недвижимость сегодняшнему владельцу.


Обратите внимание на следующие пункты.

  1. Основания перехода права собственности
  • договор купли-продажи – проверьте как часто менялись владельцы, если недвижимость перепродавали 2-3 в течение одного года, это подозрительно;
  • приватизация – уточните, есть ли среди собственников маленькие дети, при продаже их интересы нужно учесть;
  • договор дарения – оцените возраст дарителя, если это пожилой человек, возможно после его смерти на недвижимость будут претендовать недовольные наследники;
  • наследование – избегайте недвижимость, которая была получена по наследству в течение последнего года, могут объявиться другие наследники и оспорить сделку;
  1. Наличие обременений и арестов

Выписка из ЕГРН содержит информацию об обременениях и арестах. Если недвижимость находится в залоге у банка, то продать ее сложно. Необходимо решать вопрос с банком о досрочном погашении ипотеки или смене залогодателя.

  1. Правильное оформление документов

Сейчас основной документ на квартиру – это выписка ЕГРН.

  1. Проверка квартиры по техпаспорту

Сравните чертеж и жилплощадь. Если есть несовпадения, значит была сделана перепланировка и она не узаконена. Посмотрите площадь, указанную в выписке и техпаспорте. Все расхождения свидетельствуют о незаконной перепланировке, штраф за которую платит собственник.

  1. Несовершеннолетние и недееспособные собственники и другие проблемные владельцы

Продажу квартиры, которая находится в собственности у ребенка, должны разрешить органы опеки. Представители опеки редко поддерживают подобные сделки.

Опасно заключать сделку с недееспособным гражданином. Если есть сомнения в психической адекватности владельца, попросите предоставить справку из ПНД.

Проверьте, нет ли среди собственников лиц, которые не участвуют в сделке. Если владелец отбывает срок в тюрьме, служит в армии и пр., продавать такую квартиру нельзя.

  1. Разрешение супруга

Хотя сейчас нотариально заверенное согласие не требуется, необходимо удостовериться, что супруг или супруга знают о предстоящей сделке. У разведенных владельцев необходимо запросить решение суда о разделе имущества, чтобы не возникли имущественные претензии.

  1. Информация о долгах

Уточните, нет ли долгов по квартплате и налогам на имущество. Долги не относятся к препятствия к заключению сделки, однако покупатель вправе попросить скидку соразмерную долгу перед коммунальщиками.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключается в трех экземплярах. Нотариус заверяет документ в случаях продажи:

  • доли недвижимости;
  • жилплощади в собственности несовершеннолетнего;
  • квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Также нотариуса можно привлечь по желанию сторон.

В договоре указываются основные технические данные по квартире, кадастровый номер, стоимость, сроки выписки владельца и других прописанных лиц. Прописываются обременения. Для того чтобы обезопасить себя, укажите размер неустойки, штрафов в случае неисполнения обязательств.

Листы договора сшиваются, каждый подписывается сторонами.

Перевод денег

Обычная практика, когда покупатель передает деньги по сделке частями, чтобы обезопасить себя. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Передача наличными

Передавать деньги нужно только с распиской. Документ подписывается в присутствии третьих лиц, и они также ставят свою подпись.

  1. Передача через банковскую ячейку

Арендуются две ячейки в банке. В одну покупатель кладет деньги, во вторую продавец кладет зарегистрированное свидетельство о передачи имущества и договор купли-продажи. После этого подписывается договор с банком, в котом прописывается, при каких условиях происходит обмен содержимого ячеек.

Этот способ более безопасный, чем передача наличными. Банк проверяет подлинность денег, сотрудник пересчитывает купюры. Если оформление договора купли-продажи затягивается, можно просто забрать свои деньги.

  1. Передача через аккредитив

Принцип работы с аккредитивом такой же, как и с банковской ячейкой. Только деньги кладутся на безналичный счет. После оформления всех документов продавец передает их сотруднику банка и получает деньги со счета. Услуга предоставления аккредитива есть не во всех банках. Минус данного способа заключается в высокой комиссии которую берет банк за предоставление услуги – до 5% от суммы сделки.

  1. Передача через депозитный счет нотариуса

С нотариусом заключается договор передачи денег на депозитный нотариальный счет. Покупатель переводит на счет деньги. Собственник приносит нотариусу подтверждающие документы, он проверяет их подлинность и переводит деньги продавцу.

Регистрация перехода

Договор купли-продажи не регистрируется, сделка считается совершенной после его подписания сторонами. Также сторонами подписывается акт приема-передачи.

Переход права собственности регистрируется. Самый простой и быстрый способ получить выписку из ЕГРН – это воспользоваться услугами сайта spvkadastr.ru. Сервис создан для получения информации о недвижимости в виде выписки ЕГРН. После того как право собственности будет зарегистрировано, покупатель получит выписку из ЕГРН. Свидетельства права собственности были отменены.

Самое важное в заключении сделки купли-продажи – проверить юридическую чистоту квартиры. После этого можно не бояться заключать договор и становиться полноправным владельцем жилья.